La loi Robien |
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Engagements |
- Acquérir un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ainsi qu'un logement réhabilité dès lors qu'il a été soumis au régime de la TVA.
- Donner ce logement nu en location.
- Une obligation de location de l'investissement de 9 années consécutives.
- Le locataire en fera sa résidence principale.
- Vous déclarerez les revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers, imprimé 2044S.
- Vous appliquerez un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.
- Aucune condition de ressource du locataire.
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Avantage fiscal |
Dans votre déclaration de revenus fonciers, vous pourrez :
- amortir le prix d'acquisition sur 9 années à raison de :
- 6% pendant 7 ans,
- 4% les 8ème et 9ème années,
Soit une récupération de 50 % de l'investissement
- déduire tous les frais liés à l'investissement et à la location (assurances, frais de gestion, intérêts d'emprunt, taxe foncière ...).
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Conséquences de l'investissement |
Vous payerez moins d'impôts parce que vous serez en état de déficit foncier et que ce déficit sera imputable sur l'ensemble de vos autres revenus.
Exemple : Etant donné que le montant du déficit imputable est plafonné à 10 700 € par an et que vos revenus imposables s'élèvent à 55 000 €, votre base imposable sera : 55 000 - 10 700 = 44 300 €.
Si vous avez des revenus fonciers, le déficit sera imputé en priorité sur ces derniers et le montant de diminution d'impôts sera d'autant plus élevé.
Puisque vous diminuerez vos revenus fonciers, vous aurez également une réduction de CSG/CRDS ou même une suppression.
Pour connaître exactement l'impact fiscal de ce type d'investissement, en ce qui vous concerne, seule une simulation personnalisée vous permettra de juger de l'intérêt que vous avez d'opter pour ce type d'investissement.
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Bénéficiaires du régime DE ROBIEN |
• Toute personne physique
• Toute société non soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS), Ex : Société Civile Immobilière de gestion, SCI de copropriété...
• Toute société de personnes (société en nom collectif, société en participation).
Achat entre époux
Le logement peut être la propriété des deux époux ou d'un seul d'entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal.
Domiciliation des contribuables
Les contribuables qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif si les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Démembrement du droit de propriété
Le dispositif Robien exclut du régime les immeubles dont le droit de propriété est démembré.
- Lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble intervient après la date de la prise de l'engagement de location, l'avantage fiscal est en principe remis en cause.
- Une exception est prévue en faveur des démembrements de propriété consécutifs au décès du contribuable. Le conjoint survivant titulaire de l'usufruit peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités du régime de déduction au titre de l'amortissement, pour la durée restant à courir.
Indivision
La location d'un logement en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement si toutes les conditions sont respectées. Chaque indivisaire déduit des produits lui revenant, la fraction de l'amortissement correspondant à sa quote-part.
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Les secteurs géographiques concernés |
Le logement doit être situé dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement. Par arrêté ministériel du 30 décembre 2008, 3 zones sont définies : A, B1 et B2.
Si le logement n'est pas situé dans une commune à " marché tendu ", il n'ouvre pas le droit à la réduction d'impôts sauf si le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2009 , source Investissement Conseils janvier 2009.
Loyers plafonnés, suivant l'option à 15 ans de location
Pour les baux conclus en 2009, les plafonds de loyers, charges non comprises, sont fixés aux montants suivants :
Zone A : 21,02 € / m2
Zone B1 : 14,61 € / m2
Zone B2 : 11,95 € / m2
Zone C : 8,76€ / m2
La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer des logements est définie par l'article 2 de l'annexe III au CGI. Elle s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code (caves, celliers, combles, greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas...), dans la limite de 8 mètres carrés par logement. La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond. |
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Déductions possibles des revenus fonciers |
En plus de l'amortissement du bien, le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers :
• les intérêts d'emprunt du prêt sans limitation de montant ni de durée ;
• la taxe foncière ;
• les frais de gestion ou de gérance ;
• les primes d'assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés) ;
• les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble).
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Remise en cause de l'avantage fiscal |
Les déductions pratiquées au titre de l'amortissement font l'objet d'une reprise ou d'un redressement fiscal lorsque le bénéficiaire ne respecte pas son engagement.
Il y a remise en cause de l'avantage fiscal lorsque :
• le propriétaire du logement ne respecte pas l'engagement de louer le logement nu pendant 9 ans à usage d'habitation principale. Cette rupture de l'engagement peut être constituée par un défaut effectif de mise en location après l'expiration du délai de 12 mois imparti pour louer, par une utilisation du logement par son propriétaire ou encore par une interruption de la location pendant cette période d'une durée supérieure à celle admise ;
• le loyer excède le plafond autorisé pendant la période d'amortissement de 9 ans ;
• le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l'impôt sur les sociétés, cède le logement ou ses parts de la société pendant la période couverte par l'engagement de location ou le loue à un membre de son foyer fiscal.
Aucune remise en cause de l'avantage fiscal n'est effectuée lorsque le non-respect de l'engagement de location intervient à la suite de l'un des trois évènements suivants :
• le contribuable ou l'un des époux soumis à l'imposition commune est atteint d'une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L 341-4 du Code de la Sécurité Sociale ;
• le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune est licencié. Les personnes licenciées s'entendent de celles dont le contrat de travail est rompu à l'initiative de leur employeur ;
• le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune décède.
En cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement au cours de l'une des deux périodes triennales de prorogation de l'amortissement, les déductions pratiquées au cours de l'ensemble de la période triennale sont remises en cause. Celles pratiquées au cours de la période normale d'amortissement de 9 ans ne seront pas prises.
Cas du conjoint survivant
Lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à l'imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit. Conformément aux dispositions légales, son engagement de location est limité à la fraction du délai de 9 ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. Les amortissements pratiqués par le couple soumis à l'imposition commune ne sont pas remis en cause si le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l'engagement.
Cas de mariage, divorce, séparation ou sortie du foyer fiscal d'une personne jusque là à charge
Il est admis que le nouveau contribuable (l'ex-époux attributaire du logement en cas de divorce par exemple) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant. S'il ne demande pas cette reprise, les amortissements pratiqués par l'ancien contribuable font l'objet d'une remise en cause.
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