La défiscalisation en loi Scellier |
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Une loi innovante dans la relance de l'économie et de l'investissement applicable jusqu'au 31 décembre 2011 |
Cette toute nouvelle loi résulte d'une révision des lois DE ROBIEN et BORLOO dans l'amendement rectificatif de la loi de finances 2008. Elle a été mise en place afin de remplacer progressivement les régimes DE ROBIEN et BORLOO qui sont amenés à disparaître en fin d'année 2009.
La révolution réside dans l'application d'une réduction d'impôts, alors que DE ROBIEN et BORLOO accordaient une diminution du revenu global imposable soit une déduction.
En conséquence, peu importe votre tranche marginale d'imposition comme c'était le cas précédemment.
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Engagements |
• Acquérir un logement neuf dans les zones A, B1 et B2 définies dans la loi DE ROBIEN.
• Donner ce logement nu en location.
• L'obligation de location est de 9 années consécutives.
• La location sera à usage d'habitation.
• Votre locataire en fera sa résidence principale.
• Vous déclarerez les revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers.
• Vous appliquerez un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.
Aucune condition de ressource du locataire dans l'hypothèse de l'option à 9 ans.
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Avantage fiscal |
Le fisc vous accorde une réduction d'impôts de :
- 25% de l'acquisition, qui sera étalée à raison de 1/9° par an pendant 9 ans ;
- puis 12 % sur les six années suivantes, soit 2% par an s'il y a eu application des loyers modérés sur la base de la loi BORLOO.
Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l'impôt à régler, l'excédent est reportable sur les 6 années suivantes.
Cette loi est compatible avec la loi BORLOO qui accorde un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus.
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Principe général à retenir |
La défiscalisation par l'application de la loi SCELLIER a été mise en place afin de remplacer progressivement les régimes DE ROBIEN et BORLOO qui restent toutefois en application jusqu'à la fin de l'année 2009.
La différence essentielle avec les lois DE ROBIEN et BORLOO réside dans la nature de l'avantage fiscal.
Il s'agit d'une réduction d'impôts et non, comme c'était le cas précédemment, d'une diminution du revenu global imposable soit une déduction.
En conséquence, votre taux marginal d'imposition (TMI) n'est plus un facteur déterminant.
La loi DE ROBIEN reste donc en application, vous pouvez depuis le 1er janvier 2009, choisir un autre régime que celui de la loi SCELLIER.
Cependant, le gouvernement a imposé un plafond d'investissement annuel fixé à 300 000 € et limité à une opération par an. |
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Eléments essentiels |
• La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, la location ne peut pas être conclue avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de cet associé.
• Pour bénéficier de la réduction d'impôts, l'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• Il y a obligation de respecter un plafond de loyer. Il sera variable en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier, uniquement dans les zones A, B1 et B2 conformément à la réglementation actuelle de la loi DE ROBIEN. La zone C a donc été exclue.
• La réduction d'impôts n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux monuments classés monuments historiques.
• Enfin aucun cumul des avantages fiscaux de la loi SCELLIER et de la loi DE ROBIEN n'est possible. Le bénéfice du mécanisme de l'amortissement avec la défiscalisation DE ROBIEN est suspendu. D'un point de vue réglementaire, un contribuable ne peut donc, pour un même logement, bénéficier à la fois des réductions d'impôts prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, 199 decies I, 199 undecies A ou 199 quatervicies et de la réduction d'impôts prévue par la nouvelle loi SCELLIER. |
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Les secteurs géographiques concernés |
Le logement doit être situé dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement. Par arrêté ministériel du 30 décembre 2008, 3 zones sont définies : A, B1 et B2.
Si le logement n'est pas situé dans une commune à " marché tendu ", il n'ouvre pas le droit à la réduction d'impôts sauf si le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2009 , source Investissement Conseils janvier 2009.
Loyers plafonnés, suivant l'option à 15 ans de location
Pour les baux conclus en 2009, les plafonds de loyers, charges non comprises, sont fixés aux montants suivants :
Zone A : 21,02 € / m2
Zone B1 : 14,61 € / m2
Zone B2 : 11,95 € / m2
Zone C : 8,76€ / m2
La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer des logements est définie par l'article 2 de l'annexe III au CGI. Elle s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code (caves, celliers, combles, greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas...), dans la limite de 8 mètres carrés par logement. La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond. |
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Obligation de location |
Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale du locataire pour une durée minimale de neuf ans.
Le montant du loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret chaque année.
Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent l'achèvement. |
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Types de logements concernés |
Il peut s'agir de logements neufs ou en état futur d'achèvement acquis (acte notarié) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Les logements doivent être soumis à la règlementation thermique RT 2005. |
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Ressources du locataire |
Il n'y a pas de plafond de ressource les 9 premières années.
Pour bénéficier de la réduction d'impôts pendant 6 ans au delà des 9 premières années, il faut respecter les plafonds de ressources qui seront réévalués chaque année en fonction de la zone géographique et la situation familiale du locataire. |
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Bénéficiaires de ce régime fiscal |
Tout contribuable domicilié en France peut bénéficier du dispositif SCELLIER.
L'acquisition peut être faite par :
- une personne physique ;
- une SCI ;
- ou en indivision.
Dans les cas de SCI ou d'indivision, la réduction d'impôts se fait au prorata des parts.
La réduction d'impôts n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et la jouissance).
La location à un ascendant / descendant est possible à condition qu'il ne fasse pas partie du même foyer fiscal.
Si le logement a été acquis par une SCI, il n'est pas possible de louer à un associé de la SCI ou à un membre du foyer fiscal de la SCI.
Autres déductions possibles sur les revenus
Outre la réduction d'impôts SCELLIER, le contribuable peut déduire, de ses revenus fonciers, les frais suivants :
- les intérêts d'emprunt du prêt sans limitation de montant ni de durée ;
- la taxe foncière dont il est exonéré les 2 premières années ;
- les frais de gestion ou de gérance quand celle-ci est confiée à un professionnel ;
- l'ensemble des primes d'assurances pour le montant réel et non plus pour les seules primes versées au titre de la garantie des loyers ;
- les autres charges supportées par le propriétaire (entretien, réparations...) qui ne sont pas reportables sur le locataire.
Risques de remise en cause
Aucun risque de remise en cause de l'avantage fiscal acquis ne se présentera si l'on respecte les dispositions.
La réduction d'impôts obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient :
- la rupture de l'engagement de location ou de l'engagement de conservation des parts mentionné dans les articles I ou VIII ;
- le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts.
Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à l'imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter l'engagement de location pour la période restant à courir à la date du décès.
En cas de mariage, divorce, séparation ou sortie du foyer fiscal d'une personne jusque là à charge, il est admis que le nouveau contribuable (l'ex-époux attributaire du logement en cas de divorce par exemple) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant.
Au terme des neuf années, vous pouvez revendre le bien ou poursuivre la location avec les avantages fiscaux de l'intégration du dispositif BORLOO. Dans cette dernière hypothèse, il faudra avoir prévu cette option à l'origine. |
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