Zone de revitalisation rurale : ZRRL'objectif de ce dispositif dénommé ZRR est de favoriser l'industrie du tourisme dans certaines régions par l'implantation d'activités qui nécessiteront l'hébergement de la clientèle venue passer quelques jours de détente ou de vacances. C'est le cas des résidences locatives en montagne, en bord de mer, ou en campagne. Les exemples de réalisations sont nombreux dans le domaine des sports d'hiver, des activités maritimes, des centres sportifs, des parcs de loisirs … Engagements
En pratique, votre locataire sera un organisme spécialisé dans la gestion hôtelière (Pierre et Vacances, Maeva, Center Parcs, MCM,…) lequel exercera son activité de location saisonnière avec les prestations qu'il propose. En fait, vous serez propriétaire de la partie foncière et le gestionnaire assurera l'entière responsabilité de l'activité touristique. Le loyer que vous percevrez sera donc garanti par sa réputation et sa solvabilité parmi lesquels on retrouve les Tour-opérateurs connus du grand public ou des sociétés de locations de vacances de réputation mondiale. Avantage fiscalLe fisc vous permet de récupérer la TVA que vous avez payée lors de l'acquisition. La procédure de récupération de la TVA est déclenchée dès que vous pourrez justifier avoir perçu trois mois de loyer. Trois à six mois plus tard, vous percevrez un chèque des services fiscaux que vous pourrez utiliser comme bon vous semble, par exemple :
Et vous pourrez déduire de votre bilan annuel des revenus fonciers : Vous pourrez déduire directement de votre impôt 25% du montant de votre investissement hors taxes (limitation de l'investissement à 50 000 € pour un célibataire et 100 000 € pour un couple), cette réduction étant étalée sur six années. Quand l'ensemble des charges est supérieure aux revenus locatifs, vous serez en situation de déficit foncier qui sera imputable sur vos autres revenus dans la limite de 10 700 € par an. En cas de dépassement de ce plafond, l'excédant sera reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ainsi, nous avons trois niveaux de défiscalisation :
Textes de référence
Décret n° 2001-1315 du 28 décembre 2001 délimitant les zones rurales, autres que les zones de revitalisation rurale, dans lesquelles sont situés les logements faisant partie d'une résidence de tourisme ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue à l'article 199 decies E du code général des impôts- Décret n° 96-119 du 14 février 1996 définissant les zones de revitalisation rurale. La loi DEMESSINE en plus de détails:Pourquoi cette loi ?Confronté à un déficit structurel en matière d'infrastructure touristique dans certaines régions, l'Etat s'appuie partiellement sur le secteur privé pour le combler. Depuis de nombreuses années, il octroie d'importants avantages fiscaux aux investisseurs privés acquérant de l'immobilier touristique. Pour l'Etat, le dispositif de DEMESSINE permet :
Et, pour le plaisir de tous, certains gestionnaires permettent l'utilisation gratuite d'un logement touristique quelques semaines par an dans un des centres appartenant au groupe touristique. Type d'investisseurN'importe quel contribuable souhaitant utiliser intelligemment ses impôts pour se constituer du patrimoine peut bénéficier du dispositif DEMESSINE dans le cadre d’un investissement locatif. Le dispositif ne dépend pas de la tranche marginale d'imposition (TMI) et peut donc être recommandé aussi bien aux contribuables faiblement que fortement imposés. Il n'est pas nécessaire de disposer d'apport personnel pour investir dans ce type de projet. Les intérêts d'emprunt étant déductibles, nous recommandons d'ailleurs de financer l’opération par un prêt à 100%, c’est-à-dire sans apport. Mécanisme de la loi DEMESSINETout contribuable qui acquiert un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement dans une résidence de tourisme classée située dans une zone particulière bénéficie :
Récupération de la TVA
L'assujettissement à la TVA des résidences de tourisme classées entraîne l'obligation pour le contribuable de soumettre les loyers à la TVA. Une fois celle-ci encaissée, il doit la reverser à l'administration fiscale. Il est rappelé à cet effet que la TVA sur les loyers est de 5, 5%. Financement HT ou TTCLa plupart des promoteurs laissent le choix à l'acquéreur de financer leur logement à hauteur du montant HT ou TTC ;
Réduction d'impôtsPour les logements acquis à compte du 1er janvier 2004, le taux de réduction d'impôt est fixé à 25% du prix de vente HT du logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement dans la limite des plafonds suivants :
La réduction d'impôt maximum est donc de 25 000 €. La réduction d'impôts est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Depuis le 10 février 2005, la réduction d'impôts est répartie sur 6 ans et non plus sur 4 ans. La première année, la réduction d'impôts est imputée sur l'impôt dû à raison du sixième des limites de 25 000 euros pour un couple marié (soit 4 166 € au maximum par an) et de 12 500 euros pour un célibataire (soit 2084 € au maximum par an). Puis, le cas échéant, le solde de la réduction d'impôt est accordé sur les cinq années suivantes dans les mêmes conditions. Exemple: Un couple marié achète en 2008 un logement achevé au prix de 150 000 € TTC, soit 125 418 € HT. La réduction d'impôts est de 100 000 € x 25 % = 25 000 € . Cette somme sera répartie comme suit :
Zones géographiques qui bénéficient de la réduction d'impôtsLe bien immobilier doit être situé :
LoyerAucun plafond de loyer n'est exigé. Types d'investisseurLes contribuables (personnes physiques) et les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (ex : SCI) dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers peuvent investir. Statut du bien acquisSont exclus de l'avantage fiscal les logements ou titres dont les droits de propriété sont démembrés (dissociation de la propriété et de l'usufruit) de même que les biens acquis en multipropriété. En revanche, les biens acquis en indivision ouvrent droit à la réduction d'impôts ; toutefois l'indivision (hormis le cas de décès du contribuable) ne peut intervenir durant la période de réduction d'impôts ou d'engagement de location sous peine de remise en cause de l'avantage fiscal. Obligations à respecterLe bénéfice de la réduction d'impôts est subordonné à l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme au moyen d'un bail commercial. Le bail doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'acquisition du logement ou de son achèvement si elle est postérieure. La durée de neuf ans est calculée de date à date à compter de la prise d'effet du bail. Si le propriétaire du logement ne respecte pas ses engagements (par exemple non respect de l'engagement de louer nu pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme, cession pendant la période d'engagement, démembrement, …), il y aura reprise de l'avantage fiscal. Dans ce cas, une imposition supplémentaire est établie au titre de l'année au cours de laquelle est intervenu l'événement ayant motivé la reprise. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le non respect des engagements résulte :
Précision concernant l'occupation temporaireCe dispositif laisse la possibilité au propriétaire d'occuper de manière temporaire son logement et ce sans remettre en cause l'avantage fiscal. Toutefois la durée des périodes d'occupation ne doit pas excéder huit semaines par an et ne doit pas avoir d'incidence sur le revenu foncier déclaré par l'investisseur. Le revenu foncier doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement déclaré en l'absence de toute occupation par le propriétaire. Pour sa période d'occupation, le propriétaire bénéficie d'une réduction pouvant aller jusqu'à 25% maximum du prix habituellement pratiqué lors de la location à un tiers. Principe du non cumulIl ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôts à la fois au titre de la loi DEMESSINE. La loi de finance pour 2004 étend ce dispositif aux acquisitions de logements anciens destinés à la location qui font l'objet d'une opération de réhabilitation (article 199 decies EA du CGI). Dans ce cas, certains travaux de réhabilitation ouvrent droit à une réduction d'impôts égale à 20% du montant des travaux. |
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